Råd ved kjøp og salg av fast eiendom
1. Innledning
Når du som forbruker skal kjøpe brukt bolig, er det avhendingslova som gjelder i kontraktsforholdet mellom kjøper og selger.
Det å kjøpe bolig eller en hytte, er en stor investering for de fleste, og da er det greit å ha litt kunnskap om hvordan man skal forholde seg på visning og etter overtagelse. Kunnskap om regelverket kan bidra til at overdragelsen blir tryggere og mer forutsigbar for deg som kjøper. Artikkelen er ikke noen komplett gjennomgang, men gir råd om hvordan du kan forholde deg i en kjøpssituasjon.
Før kjøpet
- Les salgsprospekt, egenerklæring fra selger, tilstandsrapport og øvrige opplysninger svært nøye. Dette er lurt å gjør før visning.
- Still spørsmål til selger/megler om forhold i salgsdokumentasjonen som virker uklare: Arbeid utført, skadehistorikk, fuktproblemer, skadedyr, byggemeldte/ikke byggemeldte endringer etc.
- Bruk god tid på visning. Vær oppmerksom og til stede. Se etter synlige feil og mangler (for eksempel fuktflekker, lukt, sprekker, avvik i konstruksjon). Still spørsmål til det du ser. Alt har en levetid, sjekk tilstand og alder på det mest kostbare som f.eks. drenering, tak, rør, pipe, el-anlegg, kjøkkeninnredning og baderom.
- Vurder å bruke fagperson hvis du selv er usikker, eller dersom visningen gjelder et objekt det for deg/dere er vanskelig å få full oversikt over.
2. Lovendringen 1. januar 2022
Etter 1. januar 2022 ble det gjort endringer i Avhendingslova med sikte på «tryggere bolighandel» for forbrukere.
Den mest sentrale endringen er at selgere ikke lenger kan selge boliger «som den er» til forbrukere, og at krav til tilstandsrapporter er blitt strengere. Målet er å gi kjøpere bedre og mer oppdatert informasjon for å skape en tryggere bolighandel med færre konflikter.
En ny forskrift har satt minstekrav til hva en tilstandsrapport skal inneholde og hvordan den skal utføres. Dette skal gi kjøperen et mer objektivt og pålitelig bilde av boligens tilstand.
Selgeren har nå et større ansvar for å opplyse om alle kjente forhold ved boligen, og kan ikke lenger fraskrive seg ansvaret for feil og mangler.
Etter Avhendingslova har selger plikt til å gi opplysninger om eiendommen som kjøper har grunn til å regne med å få. Dette gjelder alle opplysninger selger kjenner eller burde kjenne til. Opplysningsplikten gjelder alle forhold ved eiendommen som er eller kan være relevante for kjøper. Du må gi grundigere og mer nøyaktig informasjon om boligen, og innhente en tilstandsrapport som oppfyller de nye kravene.
En konsekvens av lovendringen er at selger bør bruke mye mer tid enn før på å gi konkrete og dekkende opplysninger av sine erfaringer med hele eiendommen, også tomt, regulering, bruksretter mv. Særlig er det viktig å opplyse om avvik fra normal standard og bruk, samt andre sider av eiendommen og bygningsmassen som det er antatt at en kjøper kan reagere negativt på.
Takstingeniører, meglere og andre som representerer selger, binder selger. Dersom det gis feil opplysninger i takst, salgsprospekt, eller andre dokumenter i salgsdokumentasjonen, hefter selger for dette. Selger må derfor gjennomgå og kvalitetssikre dokumentasjonen som utarbeides om eiendommen før disse publiseres.
Dersom selger ikke oppfyller opplysningsplikten, øker risikoen vesentlig for at kjøper kan påberope seg mangler, og få oppfylt sitt krav om prisavslag, erstatning, retting og i visse tilfeller heving. I dag tilbys forsikringsordninger både for kjøper og selger av fast eiendom i forbrukerforhold. Dere oppfordres til å sette seg inn i de ordninger som tilbys både ved salg og kjøp av fast eiendom.
3 Forholdet mellom undersøkelsesplikt og opplysningsplikt
Opplysningsplikten til selgeren går foran kjøpers undersøkelsesplikt. Selger har i utgangspunktet plikt til å opplyse om alle negative forhold ved boligen, og kan ikke gjemme seg bak kjøpers undersøkelsesplikt. Dette har stor betydning når kravene til selgers opplysningsplikt er utvidet og tydeliggjort etter lovendringen. Grensene for opplysningsplikten må avgrenses gjennom rettspraksis.
Den 11. september i år (2025), avsa Høyesterett en dom som er illustrerende, HR‑2025‑1749‑A. Saken gjaldt kjøp av en eldre bolig fra 1939. I egenerklæringsskjemaet opplyste selgerne at det tidligere hadde vært mus i huset. De opplyste også om at det var gjort ufaglært arbeid.
Etter overtakelsen ble det avdekket muse‑ og bygningsskader som ikke var synlige ved visning. Høyesterett kom til at kjøperens manglende undersøkelse ikke var grunnlag til å avskjære mangelskrav, til tross for de opplysninger som var gitt av selger.
Generelle oppfordringer til undersøkelse eller generelle risikoopplysninger utløser derved ikke plikt for kjøper til å gjøre spesifikke undersøkelser. Retten understreker at formålet med lovendringen i 2022 – å skjerpe selgers ansvar og styrke forbrukervernet – må tillegges vekt.
Selv om ny praksis gir deg som kjøper styrket stilling, finnes en rekke situasjoner hvor undersøkelsesplikten har stor betydning. Her er noen eksempler:
- Der det foreligger synlige tegn på problemer, som fukt, sprekker eller skader, må kjøper undersøke disse nøye. Også mulige følgefeil bør avdekkes. Feil eller mangler som er synlig på visning er kjøper ansvarlig for å avklare før kjøp.
- Der selger uttrykkelig ber kjøper undersøke et bestemt område eller forhold, vil det være brudd på plikten ikke å følge opp. En slik oppfordring bør være klart formulert og begrunnet. Generelle formuleringer (som «kjøper bør undersøke eiendommen nøye») er ikke tilstrekkelig.
- Eiendommens alder og tilstand kan i seg selv øke kravet til en aktsom undersøkelse av eiendommen. Dette gjelder særlig de bygningselementer og installasjoner som svekkes over tid.
- Opplysninger i salgsdokumentasjonen gir ofte en klar indikasjon på tilstanden i enkeltrom og de enkelte bygningselementer og spesifikke svakheter. Hvis rapporten peker på spesifikke svakheter, må disse følges opp av kjøper.
4. Hva dette betyr for deg som kjøper?
Du bør lese tilstandsrapporten og annen dokumentasjon nøye og benytte mer tid på å sette deg inn i forholdene til den bestemte eiendommen som er til salgs.
Kjøpers plikt til å sette seg inn i salgsdokumentasjonen har økt. Konsekvensen av å gå glipp av sentrale opplysninger vil være større for kjøper nå enn før lovendringen.
Etter Avhendingslova har kjøper som hovedregel en plikt til å undersøke eiendommen før avtaleinngåelse. Kjøper må som hovedregel selv delta på visning, se over boligen, lese dokumentasjon, og reagere på synlige mangler eller forhold som burde vekket mistanke.
Hvis du burde ha oppdaget en mangel ved undersøkelse og ikke gjorde det, kan du miste retten til å kreve for mangler.
5. Hva hvis eiendommen har en mangel?
Vær oppmerksom på at kjøper også etter overtakelsen har plikt til å undersøke boligen så snart det er rimelig mulighet til å det. Dersom boligen ikke gjennomgås etter overtakelse, kan kjøper miste muligheten til å gjøre krav gjeldende for forhold som ville blitt avdekket ved en slik undersøkelse.
- Hvis du etter kjøp oppdager at eiendommen har feil, mangler, eller at det er forhold ved eiendommen som på annet vis avviker fra det du hadde grunn til å regne med, kan du gjøre krav gjeldende mot selger.
- Dokumenter det du kan med en gang. Ta bilder, noter, bruk skriftlig kommunikasjon, eventuelt kommunikasjonslogg over samtaler med selger, megler, takstmann, kommune eller andre.
- Vær oppmerksom på at det er en reklamasjonsfrist i slike situasjoner. Reklamasjonen må fremsettes innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde oppdaget mangelen. Dersom det tar tid å få tak i fagpersoner for å vurdere mangelen, reklamer først og innhent dokumentasjonen etterpå. Rimelig tid går rimelig fort.
Lovendringen medfører at selger ikke lenger kan ta «som den er» forbehold i avtalen. Kjøper kan derfor oppnå krav om prisavslag ved feil eller mangler som ikke er «vesentlige». På den annen side er det innført en minimumsregel i avhendingsloven, som innebærer at kjøperen selv må dekke utbedringskostnader for mangler med en samlet verdi på mindre
enn 10.000,- kroner.
Ta kontakt dersom du trenger juridiske råd om fast eiendom, mangelskrav, eller annet knyttet til kjøp og salg av bolig.